12. jun., 2020

Edificios con baja ocupación ¿Cómo administrarlos?

Las medidas de confinamiento han generado una baja en la ocupación de los edificios y esto plantea un reto para los propietarios y administradores que deben mantener los inmuebles en funcionamiento.

Las medidas de confinamiento para palear la crisis sanitaria actual han generado que edificaciones de todo tipo: oficinas, comercios, hoteles, centros comerciales, entre otros, hayan visto una importante baja en su ocupación; e incluso algunos inmuebles han reducido su ocupación a cero.

Los propietarios o administradores de estos edificios tienen el reto de mantenerlos en funcionando, haciendo los ajustes necesarios para que puedan reintegrarse a su operación habitual apenas sea posible, y procurando un manejo eficiente de los recursos que se vea reflejado en un ahorro de costos operativos.

“Lo primero es considerar la optimización en las cargas que consumen energía como: iluminación, ventilación, climatización, refrigeración y bombeo. Un sistema de gestión de edificaciones (BMS por sus siglas en inglés), permite rastrear los patrones de consumo siendo el aliado ideal para revelar oportunidades de ahorro al identificar equipos no críticos que puedan apagarse, así como considerar horarios reducidos de uso o limitar los puntos de operación”, indicó Fernando Escalante, director de Ventas para Proyectos de Schneider Electric Centroamérica.

Añadió que un sistema de control permite, además, el aprovechamiento de recursos naturales como la luz del sol ya que programando una secuencia automática entre persianas y el sistema de iluminación, se puede mantener el nivel adecuado de luz natural cuando sea posible, lo que significa un ahorro en consumo eléctrico.

También es recomendable establecer un listado de todos los activos conectados como: aires acondicionados, iluminación, calderas, enfriadores, ventilación etc, para determinar cuáles se pueden ajustar de manera automatizada y cuáles deben ajustarse manualmente. “Es importante identificar todo el equipo para determinar cual puede ser apagado o establecer parámetros de operación mínima, considerando las cargas adecuadas para que no se dañe”, explicó Escalante.

Si el inmueble cuenta con un sistema de control de edificios, se podrá monitorear si los cambios ejecutados están ayudando a moderar el consumo eléctrico. Escalante indicó que también se debe establecer una bitácora con los cambios realizados, para retornarlos a sus parámetros originales una vez que la operación del inmueble vuelva a su normalidad.

Otros aspectos a considerar son:

1.     Tenga en cuenta las nuevas cargas de BTU: Los ocupantes y los sistemas que los soportan (por ejemplo, iluminación, TI, etc.) agregan calor al edificio. Ese calor se mide en unidades térmicas británicas (BTU). Los sistemas de ventilación y aire acondicionado se calibran para una cierta carga de BTU estimada para ocupación típica, pero esto cambiará con baja ocupación. En otras palabras, no se trata sólo de cambiar el termostato unos cuantos grados, también se deben tener en cuenta las cargas BTU más bajas.

2.     Evalúe los sistemas de ventilación y economización (uso de aire exterior). Durante la baja ocupación, es necesario ventilar las partículas y mantener una adecuada dilución de dióxido de carbono, pero a menudo se puede reducir este nivel si el sistema de automatización no lo administra. El rango más amplio de temperaturas aceptables significa que también se puede disminuir la presurización y usar economizadores de aire con mayor frecuencia. En general, la idea es disminuir los controles de temperatura para aumentar la eficiencia energética. Consulte a su empresa de servicios de automatización de edificios para conocer los ajustes óptimos.

3.     Mantenga la humedad bajo control. El moho y la humedad pueden convertirse en problemas si los puntos de rocío interiores no reciben un mantenimiento adecuado. Si los puntos de rocío son demasiado bajos, se podría formar condensación en componentes de calefacción, ventilación y aire acondicionado fríos y materiales sensibles del edificio. Por el otro lado, si los puntos de rocío son demasiado altos, la humedad relativa puede elevarse por encima del 80 por ciento, lo que no se ajusta a las normas recomendadas.  

4.     Revise sus espacios eléctricos y de almacenamiento. Durante operación normal, las salas de almacenamiento y de electricidad suelen mantenerse a temperaturas cómodas para el beneficio de los trabajadores de mantenimiento. Sin embargo, los cuartos eléctricos suelen clasificarse como operación en exteriores, lo que significa que pueden ajustarse a más de 37°C y mantenerse dentro de las recomendaciones de los fabricantes. Permitir temperaturas más altas en las salas eléctricas puede reducir la demanda de infraestructura eléctrica y ahorrar energía durante la baja ocupación. Sin embargo, deben mantenerse puntos de referencia típicos en salas de servidores y de TI para evitar tiempos de inactividad o daños.

5.     Ajuste ventiladores y congeladores. No se olvide de las cocinas comerciales, laboratorios y otros espacios con ventiladores, congeladores y cámaras frías. Estos equipos a menudo están configurados para funcionar 24/7 y por lo tanto, si continúan funcionando, se perderá energía. Si ya no hay productos para almacenar en refrigeradores o congeladores, apáguelos.

6.     Proteja su sistema de agua. Verifique que el agua siga fluyendo a través de los tubos. El agua estancada genera un riesgo para la salud en los sistemas domésticos y puede conducir a una corrosión más alta de la normal en los sistemas no potables. Consulte a su especialista en servicios de agua para encontrar la regulación más precisa sobre el flujo mínimo de agua. Para calderas de vapor y agua caliente, consulte a especialistas capacitados para reducir o apagar calderas, que pueden no ser necesarias durante la baja ocupación.

7.     Monitoree su edificio para ver cómo responde. Este período puede ser la primera vez que su edificio ha operado en condiciones de eficiencia profunda o baja ocupación. Para asegurar esté respondiendo bien a los cambios sistémicos importantes, hay que monitorear las condiciones ambientales, de energía y de seguridad en una cadencia predeterminada. De lo contrario, podría encontrarse con problemas de humedad, puntos de conexión, entre otros.

“La plataforma de gestión de edificios Ecostruxure Building de Schneider Electric ayuda a las edificaciones a controlar y monitorear todos los sistemas que se encuentran dentro del edificio en tiempo real y desde cualquier parte del mundo. Con nuestros módulos de analíticos podemos obtener reportes del comportamiento de los dispositivos que nos permitirá tomas decisiones de manera predictiva para alcanzar mayores niveles de ahorro y evitar paros indeseados, sin sacrificar el confort de los ocupantes”, explicó Escalante.

 

Sobre Schneider Electric

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